Недвижимость не для покупки

В последнее время появляется большое количество информации о восстановлении после кризиса многих популярных рынков недвижимости. Компания EVANS, в рамках совместного проекта с журналом EUROMAG, решила провести ценовой обзор ведущих рынков недвижимости Европы. О том, где в ближайшее время не стоит покупать недвижимость рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании EVANS Александра Юрченко.

В последнее время появляется большое количество обнадеживающих новостей из разных уголков любимой российскими покупателями Европы: падение цен на недвижимость замедлилось в большинстве стран, среди которых Италия, Испания, Нидерланды, Франция и Великобритания.

Несмотря на информацию о восстановлении после кризиса многих популярных рынков недвижимости, торопиться с выводами не стоит. Более детальный анализ ситуации на отдельно взятых рынках свидетельствует о том, что многие из них все еще значительно переоценены. Показатели переоцененности могут свидетельствовать о том, что рано или поздно «пузырь» на рынке лопнет и обернется в новую волну падения цен.

Для того, чтобы более точно оценить, насколько предшествующей корректировке цен удалось выровнять их уровень до более адекватного, мы провели исследование, основанное на сравнении текущих показателей соотношения цены к арендным ставкам и цены к доходам с их долгосрочными средними данными, начиная с 1997 года. Результаты анализа являются своего рода индикатором, выявляющим наличие «пузыря» на рынках, и определяют возможность дальнейшего падения цен в этих странах.

Франция твердо лидирует по уровню переоцененности рынка в Еврозоне. Стоит отметить, что падение цен на французском рынке недвижимости было довольно умеренным с начала кризиса, и составило всего порядка 8% с I квартала 2008 года по IV квартал 2009 года. Однако при этом за предыдущие 8 лет рост цен составил 118%. В силу не совсем благоприятных экономических условий в стране и «дороговизны» рынка, цены на недвижимость, скорее всего, будут колебаться в пределах нынешних показателей еще как минимум год.

Ситуация с рынком недвижимости Великобритании еще более запутанная: соотношение цены к аренде приближается к своему долгосрочному среднему показателю, но при этом уровень доступности жилья для населения демонстрирует нам, что стоимость недвижимости завышена на 21%. Рост арендных ставок на фоне общего снижения цен может быть объяснен постоянной нехваткой жилья в стране и завышенным спросом. Количество выданных кредитов на приобретение недвижимости остается на историческом минимуме после роста в 2009 году. Как правило, показатель по выданным кредитам является надежным индикатором движения цен на 3-6 месяцев вперед. В ближайшие пять лет цены на жилую недвижимость вряд ли восстановятся до уровня 2007 года. Существующие тенденции роста процентных ставок, доходов и предложения на рынке, скорее всего, сохранятся. Это означает, что в предстоящий период собственникам, видимо, не придется рассчитывать на значительный рост стоимости недвижимости.

Тем временем, измученной кризисом Испании для восстановления долгосрочного равновесия может понадобиться корректировка цен еще на 10-12%. Официальные статистические данные говорят о том, что цены во время кризиса понизились на 18%. Однако, несмотря на второе по величине падение в Еврозоне, стоимость испанской недвижимости по-прежнему значительно завышена. Так, по результатам опроса, 84% испанцев считают, что продавцы недвижимости реализуют квадратные метры за слишком высокую цену. Экономика страны все еще остается в рецессии, ВВП начнет незначительно расти, вероятно, только в следующем году, темпы снижения цен, скорее всего, упадут, однако стабилизация рынка займет еще как минимум около года.

Устойчивое снижение цен на недвижимость в Ирландии не выглядит столь удивительным, поскольку объясняется значительным переизбытком жилья. За 2009 год цены на недвижимость упали на 18,5%, а ожидаемое сокращение ВВП еще на 0,5% и уровень безработицы, достигший в апреле 13,6%, вряд ли предвещают стабилизацию уровня цен в 2011.

В свою очередь, Германия остается одной из немногих Европейских стран, где рынок недвижимости недооценен где-то на 11-12%, что вполне логично: здесь никогда не наблюдалось того жилищного бума, который привел многие страны к нынешнему положению.

Надо отметить, что «пузырь» на рынках жилой недвижимости и его последствия оказали значительное влияние на экономику всей Европы. Неудивительно, что наиболее перегретые рынки, среди которых Испания и Ирландия, продолжают отставать в темпах восстановления. Однако даже тем странам, где в последнее время наблюдается рост цен, еще рано говорить об окончательном «выздоровлении» рынка, и для многих из них сохраняется возможность очередного падения цен к концу этого года или в начале 2011.

Еще больше интересного в нашем канале Яндекс.Дзен. Подпишитесь!